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Nachlass­immobilien in der Erben­gemein­schaft: Alle für einen, einer für alle?

23.08.2022

Erbengemeinschaften entstehen, wenn mehrere Personen zu Erben berufen worden sind. Hierzu kommt es entweder, wenn der Erblasser in seinem Testament mehrere Personen als Erben eingesetzt hat oder wenn die gesetzliche Erbfolge eingreift und mehrere gesetzliche Erben vorhanden sind. Die Erbengemeinschaft muss im Wege einer Erbauseinandersetzung das Vermögen des Erblassers ihren jeweiligen Quoten entsprechend an die Erben aufteilen. Immer wenn viele Personen an einem Strang ziehen müssen, sind Probleme bereits vorprogrammiert. Deshalb neigen auch Erbengemeinschaften zu einer besonderen Streitanfälligkeit. Spielt nämlich nur einer der Erben nicht mit, so kommt die gesamte Erbauseinandersetzung zum Stillstand.

Immobilie im Nachlass – Rechtliche Fallstricke

Besondere Probleme tauchen bei Erbengemeinschaften auf, wenn sich Immobilien im Nachlass befinden. Bei einer Mehrheit von Erben gehört eine im Nachlass befindliche Immobilie allen Miterben gemeinschaftlich. Der einzelne Miterbe kann über seinen Anteil an der Immobilie ohne die Zustimmung der anderen Miterben nicht verfügen. Ferner hat ein Miterben keinen Anspruch darauf, dass die anderen Miterben seinen Anteil an der Immobilie übernehmen. Die Vewertung der Nachlassimmobilie durch Verkauf oder auch die Verwaltung bergen einige rechtliche Fallstricke, die nachfolgend aufgezeigt werden sollen.

Arten der Immobilienverwaltung in der Erbengemeinschaft

Alle Erben haben bis zur Auflösung der Erbengemeinschaft die Pflicht, eine im Nachlass befindliche Immobilie gemeinschaftlich zu verwalten. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (nachfolgend BGB genannt) werden drei Arten von Verwaltungsmaßnahmen genannt, nämlich die ordnungsgemäße, die außerordentliche Verwaltung sowie die Notgeschäftsführung.

Unter die ordnungsgemäße Verwaltung fallen Maßnahmen, die den Erhalt des Nachlasses sicherstellen. Zu den ordnungsgemäßen Verwaltungsmaßnahmen einer Immobilie gehören z.B. Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen, Vermietung oder Kündigung nicht mehr benötigter Verträge. Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung werden innerhalb einer Erbengemeinschaft durch Beschluss gefasst, wobei ein Mehrheitsbeschluss ausreichend ist. Jeder Miterbe ist den anderen gegenüber verpflichtet, bei einer Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung mitzuwirken. Wird bei der Beschlussfassung die erforderliche Mehrheit allerdings nicht erreicht, kann die fehlende Zustimmung gerichtlich durch eine sog. Zustimmungsklage ersetzt werden.

Bei der außerordentlichen Verwaltung hingegen ist Einstimmigkeit erforderlich, da es sich hierbei um Maßnahmen handelt, die die den Nachlass wesentlich verändern. Befindet sich im Nachlass lediglich ein Haus, so stellt beispielsweise ein Hausverkauf eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung dar.

Bei der Notgeschäftsführung kann ein einzelner Erbe allein handeln, ohne sich mit den anderen Miterben abstimmen zu müssen, wenn ansonsten, z.B. der Erhalt des Hauses gefährdet wäre. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn nach einem Sturm das Dach des Hauses so schwer beschädigt ist, dass es ohne die Durchführung von Sofortmaßnahmen einzustürzen droht. In solch einem Fall darf ein einzelner Miterbe allein die entsprechende Maßnahme vornehmen, z.B. einen Dachdecker beauftragen. Um Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft zu vermeiden ist es sinnvoll, eine Verwaltungsvereinbarung zwischen den Miterben zu treffen.

Geerbte Immobilie im Grundbuch eintragen lassen

Mit dem Erbfall wird die Erbengemeinschaft Eigentümer der Immobilie. Diese neue Eigentümerstellung kann durch eine Berichtigung im Grundbuch dokumentiert werden. Den Antrag auf Grundbuchberichtigung kann jeder Erbe beim zuständigen Grundbuchamt stellen. Eine Zustimmung der anderen Miterben ist hierzu nicht erforderlich. Die Erbfolge wird dabei in der Regel durch einen Erbschein nachgewiesen. Ein Erbschein ist allerdings in denjenigen Fällen entbehrlich, in denen ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vorliegt. Gemeinsam mit der Niederschrift des Nachlassgerichtes über die Eröffnung des notariellen Testamentes bzw. Erbvertrages, sog. Eröffnungsniederschrift, kann in diesen Fällen die Grundbuchberichtigung beantragt werden. Wird der Antrag zur Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, entfallen die sonst üblichen Gebühren. Die einzelnen Miterben werden allerdings nicht mit dem Anteil ihrer Erbquote in das Grundbuch eingetragen, sondern alle Miterben als Erbengemeinschaft.

Wie werden (Miet-)Einnahmen und Verwaltungskosten aufgeteilt?

Die (Miet-)Einnahmen und Verwaltungskosten werden im Verhältnis der Erben untereinander anhand ihres Erbanteils aufgeteilt. Hat ein Erbe z.B. eine Erbquote von 1/4, so hat er sich mit dieser Quote an den Kosten zu beteiligen und genau in Höhe dieser Quote stehen ihm aber auch entsprechende Einnahmen zu. Wichtig zu wissen ist, dass die Mieteinnahmen erst bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verteilt werden.

Was passiert, wenn ein Miterbe nicht mitzieht?

Besondere Probleme tauchen dann auf, wenn die Erben unterschiedliche Vorstellungen darüber haben, was mit der im Nachlass befindlichen Immobilien passieren soll. Da in einer Erbengemeinschaft allen alles zusammengehört, bedarf ein Verkauf der Immobilie der Zustimmung sämtlicher Miterben. Können sich die Miterben nicht auf einen gemeinsamen Verkauf einer im Nachlass befindlichen Immobilie einigen, so kann ein Verkauf nicht durchgeführt werden. Jeder einzelne Miterbe kann allerdings die Teilungsversteigerung beantragen. Das im Nachlass befindliche Grundstück oder Haus wird dann zwangsversteigert. Den aus der Versteigerung erzielte Erlös erhält die Erbengemeinschaft. Herrscht über die Aufteilung des Erlöses Streit, wird der Erlös beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt. Eine Auszahlung kann erst erfolgen, wenn eine Einigung über die Zahlung durch die Erben gemeinschaftlich herbeigeführt wurde. Andernfalls muss die Auszahlung gerichtlich durchgesetzt werden.

Ein Teilungsversteigerungsverfahren kann sich jedoch lange hinziehen. Eine Erbauseinandersetzung kann sich auf diese Weise über mehrere Jahre erstrecken, ohne dass die Erben auf den ihnen zustehenden Erbteil zugreifen können. Im Gegenteil – meist kostet ein solches Verfahren unnötiges Geld, das an anderer Stelle viel besser investiert wäre. Sinnvoller und kostensparender ist es, wenn die im Nachlass befindliche Immobilie gemeinschaftlich verkauft wird.

Wie regelt man die Nutzung der Nachlassimmobilie durch einen Miterben?

Grundsätzlich steht jedem Erben bis zur Auflösung der Erbengemeinschaft das Recht zu, die geerbte Nachlassimmobilie zu nutzen. Die Nutzung darf die anderen Miterben allerdings nicht beeinträchtigen. In jedem Fall ist im Hinblick auf die Nutzung der Nachlassimmobilie ein Mehrheitsbeschluss der Erbengemeinschaft erforderlich. Kommt eine Einigung nicht zustande, kann ein einzelner Miterbe u.U. verlangen, im Haus zu wohnen. Das kann z.B. der Fall sein, wenn ein Miterbe bereits vor dem Erbfall in dem Haus gewohnt hat und die anderen Miterben nicht darauf angewiesen sind, auch dort zu wohnen. Die anderen Miterben, die das Haus nicht nutzen, können dann eine sog. Nutzungsentschädigung verlangen. Die Nutzungsentschädigung ist im BGB geregelt und stellt einen finanziellen Anspruch der übrigen Miterben dar. Sie muss ausdrücklich von den Miterben verlangt werden und ist erst ab dem Zeitpunkt zu bezahlen, ab dem sie ausdrücklich verlangt wurde. Die Nutzungsentschädigung kann daher nur für die Zukunft und nicht für die Vergangenheit gefordert werden. Der nutzende Miterbe muss außerdem für die laufenden Kosten aufkommen, die durch die Nutzung entstehen, wie z.B. Strom, Heizung, Müll etc.

Empfehlung: Verhindern einer Erbengemeinschaft durch Testament

Will man seinen Hinterbliebenen einen Gefallen tun, so sollte man das Entstehen von Erbengemeinschaften nach Möglichkeit vermeiden. Es ist daher in der Regel sinnvoll, ein Testament zu errichten, in welchem nur eine Person als Erbe eingesetzt wird. Die Wahl nur eines einzigen Erben heißt aber nicht, dass andere Personen nicht bedacht werden können. So besteht zum Beispiel die Möglichkeit, Vermächtnisse zugunsten einzelner Personen auszusetzen. Im Wege eines Vermächtnisses können sowohl Gegenstände, wie z.B. ein Haus oder ein Grundstück, als auch bestimmte Geldbeträge zugewendet werden. Der Vermächtnisnehmer erwirbt hierdurch einen Anspruch auf Auskehrung des Vermächtnisses gegen den Erben, ohne weitere Rechte oder Pflichten am Nachlass zu haben.

Kann im Einzelfall der Einsatz mehrerer Erben nicht vermieden werden, so können Streitigkeiten auch durch Vorausvermächtnisse oder Teilungsanordnungen entgegengewirkt werden, wenn der Erblasser mehrere Personen zu Erben eingesetzt hat. Bei einem Vorausvermächtnis wird dem Erben zusätzlich zu seinem Erbteil ein Nachlassgegenstand zugewandt. Bei einer Teilungsanordnung ordnet der Erblasser ebenfalls einzelnen Erben bestimmte Nachlassgegenstände zu. Allerdings erhält der Erbe, den per Teilungsanordnung zugewiesenen Gegenstand nicht zusätzlich zu seinem Erbteil, wie beim Vorausvermächtnis. Der Vermächtnisgegenstand wird auf seinen Miterbenanteil angerechnet. Auch die Anordnung einer Testamentsvollstreckung kann zu einer Reduzierung des Konfliktpotentials innerhalb einer Erbengemeinschaft führen. Zwar können auch hier Auseinandersetzungen zwischen den Erben nicht völlig ausgeschlossen werden, zumindest haben die Erben auf diese Weise aber klare Anweisungen, wie der Nachlass zu verteilen und welchem Erben welcher Gegenstand zugeordnet ist.

Unsere Leistungen im Bereich der Erbengemeinschaft

Sind Sie selbst an einer Erbauseinandersetzung beteiligt oder benötigen Sie Hilfe bei der Erstellung Ihres Testaments? Wir - die im Erbrecht versierten Anwälte der Kanzlei RDS - stehen Ihnen gerne beratend zur Seite und unterstützen Sie sowohl bei der Gestaltung Ihres Testaments als auch bei der Durchsetzung Ihrer Rechte gegenüber anderen Miterben.